Loyer impayé : les étapes avant l'expulsion, avec la loi Kasbarian.

Ce que la loi Kasbarian a changé pour les bailleurs

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (dite « Kasbarian ») a modifié la procédure d'expulsion pour locataires défaillants. Trois changements significatifs pour le bailleur :

• Délai après commandement de payer réduit de 2 mois à 6 semaines avant que la clause résolutoire ne joue de plein droit
• Délais de grâce judiciaires fortement encadrés : le juge ne peut plus accorder un délai jusqu'à 3 ans que sous double condition cumulative (cf. section 4 ci-dessous)
• Création d'un délit spécifique pour le maintien dans les lieux sans droit ni titre (sauf pendant la trêve hivernale pour le locataire défaillant)

L'objectif affiché : équilibrer les droits du bailleur sans supprimer la protection du locataire de bonne foi. En pratique, cela accélère la sortie des dossiers de mauvaise foi flagrante.

Étape 1 — La phase amiable, indispensable

Avant tout commandement, le bailleur dispose d'une période amiable. Même un locataire que vous croyez de mauvaise foi peut être en difficulté ponctuelle. Cette étape règle environ 40 % des dossiers — et conditionne la suite.

Lettre de relance simple

Premier impayé : courrier simple rappelant le retard, demandant le règlement sous 8 jours. Aucune valeur juridique mais souvent suffisante pour les retards techniques (changement de banque, oubli).

Mise en demeure recommandée AR

Si pas de paiement sous 15 jours : lettre recommandée avec accusé de réception. Doit mentionner le montant exact, le délai (8 jours), la base légale (bail + article 7 de la loi 89-462), les conséquences (commandement, procédure).

Information de la caution

Dans le mois suivant le premier impayé, informer la caution par recommandé AR — sous peine de déchéance des accessoires (intérêts, pénalités). Voir notre article caution solidaire.

Étape 2 — Le commandement de payer

Acte signifié par commissaire de justice à la demande du bailleur, généralement après 2-3 mois d'impayés. Coût : 100 à 200 € TTC, récupérables sur le locataire.

Contenu obligatoire

• Montant exact dû (principal + charges + indemnités contractuelles)
• Mention que le défaut de paiement dans les 6 semaines entraînera la résiliation du bail si une clause résolutoire le prévoit
• Information sur les aides possibles (Fonds de solidarité logement, CAF, services sociaux)
• Coordonnées de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX)

Le délai de 6 semaines (nouveau)

C'est l'apport phare de la loi Kasbarian : si le locataire ne paie pas dans les 6 semaines, la clause résolutoire du bail (présente dans 99 % des baux d'habitation) joue de plein droit. Le bail est résilié, le locataire devient occupant sans droit ni titre.

Avant la loi : 2 mois. Désormais : 6 semaines = gain de 14 jours dans le calendrier procédural.

Étape 3 — Saisine du juge des contentieux de la protection

Si la clause résolutoire a joué, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection (anciennement juge d'instance) du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement.

Pièces à produire

• Bail signé et copie remise à la caution
• Commandement de payer et procès-verbal de signification
• Décompte détaillé de la dette à jour
• Justification des relances et mises en demeure
• Notification à la CCAPEX (obligation depuis 2017, sous peine d'irrecevabilité)

L'audience

Le juge constate la résiliation du bail, condamne le locataire au paiement de la dette + indemnités d'occupation, et ordonne l'expulsion. Le délai moyen entre assignation et jugement : 3 à 6 mois selon les juridictions (plus long à Paris, Marseille, Lyon).

Étape 4 — Les délais de grâce désormais très encadrés

Le juge peut toujours accorder au locataire des délais pour s'acquitter de sa dette. Mais la loi Kasbarian a posé des conditions strictes : auparavant, jusqu'à 3 ans sans condition particulière. Désormais, ce délai n'est possible qu'à la double condition cumulative que :

1. Le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience
2. Le locataire puisse justifier de sa capacité à régler sa dette (ressources stables, échéancier réaliste)

Sans la première condition (loyer courant repris), aucun délai supérieur à 3 mois ne peut être accordé. C'est un filtre très efficace contre les locataires de mauvaise foi.

Si délai de grâce accordé : la résolution du bail est suspendue. Si le locataire respecte l'échéancier jusqu'à son terme, le bail se poursuit. S'il manque un seul versement, la résolution joue immédiatement sans nouvelle décision judiciaire.

Étape 5 — L'expulsion proprement dite

Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de 2 mois pour partir volontairement (sauf prolongation accordée par le juge dans des cas humanitaires précis).

Le recours à la force publique

Passé le délai, si le locataire ne part pas, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. Le préfet dispose de 2 mois pour répondre. En cas de refus tacite ou explicite, le bailleur peut exiger l'indemnisation par l'État (article L153-1 du CPCE).

Si le locataire est parti sans laisser d'adresse

Cas fréquent : le locataire défaillant déménage discrètement avant l'audience. Le logement est vide, les clés n'ont jamais été rendues, l'état des lieux n'a pas été dressé. Voir notre article complet Locataire parti sans préavis : les 5 étapes pour la marche à suivre.

La trêve hivernale — pas d'exception pour le locataire défaillant

Du 1^er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée à l'encontre d'un locataire (article L412-6 du CPCE). La loi Kasbarian n'a pas modifié cette règle pour les locataires défaillants — contrairement aux squatteurs (occupants sans droit ni titre dès l'origine), qui peuvent être expulsés toute l'année.

Conséquences pratiques pour le bailleur :

• Si jugement obtenu en octobre, expulsion possible début novembre ? Non — la trêve s'applique aux exécutions, pas aux jugements
• Si jugement obtenu en septembre, signification de commandement de quitter les lieux possible, mais exécution forcée bloquée du 1^er novembre au 31 mars
• Le locataire reste redevable des indemnités d'occupation pendant toute la trêve

Calendrier optimal pour le bailleur : déclencher la procédure au printemps pour obtenir l'expulsion avant la trêve hivernale suivante.